Меняем старые квартиры на новые. Trade-in: превращаем старое жильё в новостройку одним махом. Когда «заходить» в новостройку по trade-in

Источник изображения: Фотобанк Лори

Многие собственники квартир на вторичном рынке задумываются, не сменить ли старое жильё на новостройку: всё-таки качество строительства сегодня уже совсем другое, планировки удобнее, во многих жилых комплексах предлагается очень интересная концепция благоустройства и инфраструктуры… Но вторичный рынок сегодня испытывает заметный дефицит спроса, и далеко не каждому собственнику удаётся быстро реализовать свою старую недвижимость. За это время цены в приглянувшейся новостройке могут вырасти, а интересные варианты - уйти с продажи. Как удачно продать старое и купить новое жильё, портал MetrPrice. ru узнал у специалистов рынка недвижимости.

Уложиться в месяц

В классическом виде услуга trade-in на рынке квартир может быть предоставлена по одной из давно сложившихся схем:

1. Краткосрочный trade- in с фиксацией цены. Стоимость квартиры в новостройке бронируется на месяц, и за это время собственнику необходимо продать своё старое жильё. Чтобы уложиться в указанный срок, чаще всего приходится соглашаться на снижение цены своего жилья.
2. Без фиксации цены. Квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на срок около трех месяцев, что повышает шансы хозяина старой квартиры продать своё жилье без большого дисконта. Правда, нужно учитывать, что за это время и цены в новостройке могут вырасти.

Вот пример схемы trade-in, которую сегодня предоставляет компания в жилых проектах «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк». «По условиям данной программы покупатель квартиры вносит аванс в размере 1% от её стоимости, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина . - Далее выбранный объект недвижимости бронируется на 3 месяца, стоимость квартиры фиксируется. Но для заключения такого договора бронирования необходимо предъявить подписанный договор на продажу вторичной квартиры с агентством недвижимости или другой реализующей компанией».

Каждая десятая квартира - по trade - in

Услугу trade-in нельзя назвать сильно востребованной на рынке недвижимости, та же ипотека сегодня используется намного чаще. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров , доля сделок по взаимозачёту сегодня составляет не более 10%.

Что касается самих застройщиков, то такая опция есть у многих из них: по данным , в массовом сегменте услуга trade-in предлагается примерно в половине проектов (49%): «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», «Водный», «Горизонт», «МИР Митино», «Северный», «Петр I», «Парк Легенд», «Life-Митинская Ecopark», «Домашний» и др. В Новой Москве купить квартиру по trade-in можно в ЖК «Новые Ватутинки», «Прима-Парк», «Легенда», «Новое Бутово», «Бутовские аллеи», «Андерсен» и ещё в 6 других проектах.

Однако, несмотря на распространённость услуги на рынке, количество сделок по этой схеме невелико. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой , доля таких покупок сегодня составляет около 5-7%. Одна из причин заключается в том, что собственники вторичного жилья часто завышают ценники на свои квартиры. «Не все владельцы согласны с тем, что застройщик устанавливает на их жильё цену, адекватную рынку, поэтому предпочитают продавать квартиру через стороннего риелтора», - говорит эксперт.

Количество сделок по trade-in в последние 2-3 года растёт, что объясняется снижением платёжеспособности населения. Характерно, замечает Мария Литинецкая , что взаимозачет стал встречаться даже в элитном сегменте, где, казалось бы, обеспеченные люди могут себе позволить купить жилье, не продавая старое. Это в очередной раз свидетельствует, что кризис повлиял на все слои рынка.

Кого не примут в trade-in

Собираясь обменять старое жильё на новое, нужно помнить, что далеко не всякую вторичную квартиру примут в схему взаимозачёта - у застройщиков и риэлторов на этот счёт имеется довольно много требований. Например, в компании «Метриум Групп» в рамках trade-in не рассматривают квартиры, находящиеся далее 20 км от МКАД, а также земельные участки, загородную и коммерческую недвижимость. «Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру», - рассказывает Мария Литинецкая .

У недвижимости также должен быть порядок с документами, указывает . «К примеру, клиенту, который еще не успел вступить в наследство, но уже решил продать унаследованную квартиру, мы будем вынуждены отказать», - говорит эксперт. К продаже не примут объекты, находящиеся под арестом, имеющие обременения и т.д. А вот ипотека, как один из случаев обременения, не помешает обменять жильё по схеме trade-in.

Когда «заходить» в новостройку по trade-in?

Покупать квартиру в строящемся доме, как известно, выгоднее всего на старте продаж - в этот момент стоимость квадратного метра в проекте выгодно отличается от среднерыночного показателя. Однако на данном этапе девелоперу сделки по TRADE IN совсем неинтересны, замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») : в это время у него, как правило, идут самые активные продажи, когда квартиры приобретаются не только «для себя», но и в инвестиционных целях. Самые низкие стартовые цены держатся обычно месяц-два, соответственно, к схеме TRADE IN девелопер переходит немного позже, когда схлынет первый, самый мощный, поток клиентов.

Если человек продаёт для участия в сделке по trade-in своё единственное жильё (а по данным «Метриум Групп», так поступают 70% клиентов, получающие эту услугу), то покупка квартиры в новостройке на раннем этапе строительства по схеме trade-in может оказаться не такой уж выгодной. Ждать свою новую жилплощадь в течение 2-3 лет на съёмной квартире будет довольно затратно. Поэтому лучше всего приобретать квартиру в новостройке по trade-in примерно за год до сдачи жилого комплекса, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп») .

Обмен вторичного жилья на новостройку в Москве и Подмосковье

В Москве и Подмосковье строится большое количество новых многоэтажных домов с прекрасной планировкой, в которых многим хотелось бы иметь жилье. Если у Вас есть старая квартира, ее вполне возможно поменять (обменять) на квартиру в новостройке.

Квартира в новостройке - это современные планировки и новые коммуникации, наличие парковки для автомобилей, замечательные входные группы, красиво оформленная придомовая территория.

Например, у Вас есть двухкомнатная квартира в 9-этажном доме в одном из районов Москвы, общая площадь 45 м кв, кухня чуть больше 6 м кв, жилая площадь 28 м кв, маленький коридор, крохотный санузел. Внешний вид дома оставляет желать лучшего, коммуникации изношены. Имея такую квартиру, вы можете без доплаты обменять ее на квартиру большей площади (от 50 до 75 м км), с кухней от 10 м км в доме новостройке. Также возможен обмен на 3-комнатную квартиру от 80 кв м на территории Новой Москвы или ближнего Подмосковья.

Согласитесь, для многих такой обмен был бы очень привлекателен. Возможны варианты обмена как с доплатой, так и без нее. Мы подберем несколько вариантов переезда и постараемся если не избавить Вас от доплаты, то, во всяком случае, сделать ее минимальной.

Если у Вас не хватает средств на покупку квартиры-новостройки (в сделке с обменом), можно воспользоваться ипотечным кредитом. Мы подскажем как, на каких условиях и в каком крупном банке, партнером которого мы являемся, возможно получение льготного ипотечного кредита.

Приобретение новостроек имеет специфику по сравнению со вторичным рынком. В первую очередь это относится к договору: сделка заключается не на основе договора купли-продажи, а на основе договора инвестирования - Договора долевого участия, Договора переуступки прав требования или аналогичных по смыслу. Другой порядок регистрации договора, иная схема передачи денежных средств. Поэтому для успешного проведения сделки лучше привлечь профессиональных специалистов.

В нашем агентстве «Адресъ-недвижимость» с самого первого шага покупки жилья в доме новостройке активно подключаются сотрудники юридического отдела. Они не только сделают экспертизу всех правоустанавливающих документов, но и будут сопровождать Вас до этапа оформления квартиры в собственность.

Услуга трейд-ин перекочевала из автосалонов в риелторский бизнес. Взаимозачет старой недвижимости при покупке новой становится привычным делом, правда, в основном только в мегаполисах. По оценке экспертов, сегодня в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются почти 10 процентов клиентов.

На рынке недвижимости услуга трейд-ин имеет свои особенности. Принцип работы услуги на рынке недвижимости несколько отличается от автомобильного. Если при покупке авто клиент, по сути, продает свою старую машину автосалону и сразу же уезжает домой на новой, то с квартирами дело обстоит сложнее. Один из вариантов - это формат срочного выкупа, когда старая квартира приобретается застройщиком или риелторским агентством с дисконтом и взамен предоставляется жилье в новостройке. Но он встречается нечасто, так как при обмене старой квартиры на жилье в новостройках квартиры выкупаются с дисконтом до 40 процентов от рыночной стоимости. По словам специалистов, выгода в таком случае оказывается весьма сомнительной.

Другой, более сложный вариант - две параллельные сделки по реализации квартиры на вторичном рынке и покупке жилья в новостройке. Во втором случае, как рассказал директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, самым сложным является фактор времени. "Застройщики допускают бронирование квартир с фиксацией цены не более чем на два месяца, причем далеко не все компании соглашаются на такие условия и устанавливают гораздо меньшие сроки", - пояснил он.

Скорость продажи квартиры в большей мере зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены. При стагнирующем рынке сложно гарантировать продажу за два месяца. Агенту нужно отсмотреть и прозвонить не меньше двух десятков квартир в конкурентном окружении, чтобы понять рыночную стоимость подобных предложений. Цена не должна быть занижена, поскольку речь идет не о срочном выкупе. Конечно, недобросовестный агент может установить цену ниже рынка и продать квартиру за два показа, но в случае с трейд-ин без срочного выкупа клиент заинтересован в реализации объекта по рыночной цене.

Скорость продажи квартиры зависит от ее адекватной оценки и установления правильной рыночной цены

В этом случае многое зависит от договоренностей риелтора с застройщиком и возможности получения индивидуальной преференции для клиентов агентства. Даже в случае с максимальным сроком бронирования, необходимо за два месяца успеть продать имеющееся жилье на вторичном рынке. Сейчас же, по оценкам экспертов, средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке составляет около четырех месяцев. То есть, чтобы провести сделку в формате трейд-ин, риелтор должен сократить среднее время реализации квартиры в два раза.

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании "Метриум Групп", такая услуга сегодня представлена далеко не во всех проектах на первичном рынке. В массовом сегменте в "старой" Москве эта опция, по словам экспертов, доступна только в половине от всех реализуемых проектов новостроек. В Новой Москве доля трейд-ин еще ниже - примерно 42 процента (15 жилых комплексов).

По данным аналитиков "Метриум Групп" сегодня наиболее популярны две схемы. Первый вариант: старая квартира передается на реализацию агентству, занимающемуся продажей жилья в новостройке. При этом для покупателя бронируется квартира в новом жилом комплексе с фиксацией цены сроком на месяц. Этот вариант подходит тем, кто готов немного уступить в цене своей старой квартиры для ускорения процесса продажи.

Другой распространенный вариант: все то же самое, но квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на неопределенный срок. Такой вариант выбирают те, кто хочет реализовать свою квартиру максимально выгодно. При этом здесь существует риск, что, пока старое жилье будет продаваться по более высокой цене, вырастет и стоимость приобретаемой недвижимости.

Для покупателя квартиры в новостройке услуга трейд-ин может быть интересна по ряду причин. Такой вариант очень подходит для ленивых, это возможность решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца. К плюсам можно отнести и то, что подобная сделка, как правило, максимально безопасна для клиента - все финансовые расчеты производятся через агентство, а профессиональные юристы сопровождают сделку на всех этапах. "При этом нужно понимать, что трейд-ин подходит далеко не всем, - рассказала управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. - К примеру, если до ввода в эксплуатацию новостройки нужно ждать еще два года, а старая недвижимость будет продана уже сейчас, то до момента получения ключей от нового жилья необходимо будет снимать квартиру. При длительном сроке ожидания расходы на аренду могут нивелировать выгоду от приобретения нового жилья на раннем этапе. Оптимальным вариантом для трейд-ин является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или за два-три месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию".

Услуга трейд-ин очень подходит для ленивых, можно решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца

В сделках трейд-ин есть важный нюанс, связанный со сроками физического освобождения проданной квартиры. Если человек покупает квартиру в еще строящемся доме, то ему необходимо где-то жить до его сдачи. Риелторское агентство может договориться с продавцом об отсрочке отъезда из проданной квартиры до двух месяцев, по истечении которых в ряде случаев новые собственники даже соглашаются сдавать еще какое-то время квартиру в аренду бывшим владельцам. Однако фактор сроков физического освобождения квартиры "меркнет" на фоне вопроса о цене. Не всегда для продавца предпочтительней клиент, который согласен освободить занимаемую площадь в день сделки, и поэтому готов заплатить меньше. Аренда "транзитной" квартиры на время ожидания окончания строительства новостройки, как правило, обходится дешевле, чем скидка при продаже. Помимо освобождения квартиры клиент должен сняться с регистрационного учета, здесь опять-таки риелторское агентство может организовать отсрочку снятия с регистрационного учета.

Самые частные причины срыва сделок в формате трейд-ин - это отказ банка в одобрении покупателя для объекта на вторичном рынке или отказ покупателя от выхода на сделку в ситуации, когда у него альтернативная продажа и с ней что-то "не задалось" (то есть когда покупателю, чтобы купить "вторичку" продавца по трейд-ин, еще надо продать что-то свое). Наиболее предпочтительные покупатели для трейд-ин - это люди со свободными деньгами. С ипотечными покупателями тоже зачастую случается "загвоздка" - сделку по продаже приходится проводить через банк, в котором дается ипотека покупателю. И чаще всего он отличается от того банка, где продавцу потом нужно проводить деньги за новостройку.

Две на две

Анастасия и Дмитрий живут в двухкомнатной квартире в районе Зябликово, мама и бабушка Анастасии – в трехкомнатной квартире в том же районе. Вместо существующего жилья обе семьи хотят купить две квартиры в новостройке, причем в одном жилом комплексе, поближе друг к другу. Они подобрали вариант в ЖК « » в Марьино. Проблема в том, что, если продать обе квартиры сразу и купить две новых, в ожидании окончания строительства придется тратить слишком много на аренду двух квартир. А снимать одну квартиру на всех не получится, поскольку в обеих семьях есть животные.

«Покупатели могут не согласиться приобрести заложенную квартиру, поэтому лучше ипотеку погасить самостоятельно. Если собственных средств нет, то нужно будет взять потребительский кредит на 500 000 рублей, минимально возможная ставка составит от 14% годовых. Ежемесячный платеж составит около 15 000 рублей», - говорит Екатерина Никитина. Чтобы минимизировать затраты на потребительский кредит, Олег Репченко рекомендует брать его как можно позже, в идеале – когда уже будет найден покупатель: «В этом случае сразу после продажи можно будет погасить потребительский кредит и не переплачивать по процентам».

Также стоит не забывать о том, что придется уплатить налоги после продажи имущества – 13% с разницы от цены продажи и цены покупки. «Мы не знаем, за сколько была куплена квартира, но если предположить, что за 4 млн рублей, то налог уплачивается с 1 млн рублей, следовательно, его размер составит 130 000 рублей, - говорит Наталья Шаталина. - В итоге у семьи остается чуть менее 4,4 млн рублей. Данных средств впритык хватает на приобретение новой квартиры. Также придется заплатить небольшую сумму за оформление нового договора». «В результате вся сделка выйдет в «ноль», а в качестве плюса можно будет выделить закрытие ипотеки и новое вложение суммы без привлечения кредитных средств», - говорит Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Таким образом, такая сделка не приведет к существенной экономической выгоде. Если новая квартира по каким-то характеристикам лучше прежней, можно пойти на подобный обмен, в ином случае вся операция повлечет только лишние трудозатраты.

В целом продажа собственной квартиры ради покупки новостройки – это весьма трудоемкий процесс, в котором к тому же есть неочевидные на первый взгляд затраты. Однако с учетом увеличивающей разницы в стоимости между старым жилым фондом и современным жильем такой обмен может быть целесообразным, главное - заранее учесть все нюансы и просчитать затраты.

Трейд-ин- это схема, в которой застройщик выкупает у собственника квартиру на собственные средства. При этом вторичное жильё обычно оценивается на 10-20% ниже рыночной стоимости. После того, как застройщик становится собственником квартиры, он уже может реализовать её самостоятельно. Собственник же взамен может приобрести на вырученные деньги жилье в новостройке застройщика. Однако, следует отметить важный момент: если денег, вырученных от продажи старой квартиры, будет не хватать на приобретение новой, то недостающую часть вам придётся доплатить из собственного кармана.

Естественно, такая схема имеет ряд неудобств, и по этой причине в России бешеной популярностью не пользуется. С одной стороны, застройщику невыгодно покупать вторичные квартиры и тем самым брать на баланс ещё один объект, который является источником издержек: содержание, перепродажа, налоги. А собственнику вторичного жилья кажется несправедливо заниженной.

Поэтому на российском рынке более популярна так называемая система взаиморасчета. Если коротко, то владелец квартиры сначала реализует своё жильё с помощью одной компании по адекватной стоимости, а на полученные деньги уже приобретает квартиру в новостройке. При этом есть возможность сначала забронировать жильё в новостройке, а уже потом начать продажу своей старой квартиры.

Схемы «трейд-ин» отличаются от схемы взаиморасчета скоростью сделки. Во первом случае сделка совершается в самые короткие сроки, поскольку нет необходимости в поиске покупателя, а в схеме задействовано всего две стороны. Во втором случае, естественно, скорость совершения сделки существенно снижается: на поиски компании, реализующей жильё, потом на поиски покупателя, на оформление сделки, и, наконец, на покупку долгожданного жилья в новостройке. Зато во втором случае старая квартира уходит по более высокой цене, и есть возможность грамотно вложить вырученные средства.

Вполне логично будет здесь задаться вопросом: если продать старую квартиру, а взамен приобрести новую, то чем процесс взаиморасчета отличается от обычной альтернативной сделки? Здесь есть ряд нюансов: под «трейд-ин» сделкой понимается конкретно сделка, связанная с покупкой жилья именно в новостройке, причем, что характерно, при выставлении на продажу старого жилья, клиент уже точно знает, какое хочет приобрести взамен, и часто уже заранее бронирует конкретно выбранную жилплощадь. Кроме того, в первую очередь происходит продажа квартиры клиента, а уже потом — оплата прав на новостройку. В общепринятой альтернативной схеме принято совершать данные операции одновременно.

По данным экспертов, схема «трейд-ин» и схема взаиморасчета в условиях современного российского рынка недвижимости будет использоваться всё чаще, поскольку является хорошим способом дополнительного извлечения средств на покупку жилья в новостройке. Более того, учитывая нестабильную ситуацию на рынке труда и всё уменьшающиеся шансы как получить, так и выплатить ипотеку, «трейд-ин» для многих собственников станет настоящим выходом из сложившейся ситуации, и реальным способом улучшения жилищных условий.

Будьте внимательны: «трейд-ин» в чистом виде, то есть, с выкупом старой квартиры застройщиком, является способом сильно сбить цену на ваше старое жильё. За него обычно дают не более 70% от рыночной стоимости. Кроме того, у застройщиков есть ряд требований, предъявляемых к приобретаемому жилью, которые также необходимо соблюсти, чтобы сделка состоялась. В частности, квартира обязательно должна быть свободна как юридически, так и физически. Доли и коммунальные комнаты в «трейд-ин» не используются.

У системы взаиморасчета также имеются свои недостатки. В частности, животрепещущим является вопрос о том, где же проживать собственнику в период между продажей старой квартиры и получением новой? Также, важным моментом может стать участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то в сделку могут вмешаться органы опеки и сорвать её.

Стоит также учитывать тот факт, что срок бронирования квартиры в новостройке для схемы взаиморасчета может быть ограничен. Чаще всего застройщик соглашается зарезервировать жильё на две-три недели, но никак не дольше. Соответственно, продажа старого жилья потребует срочности, что дополнительно вынуждает собственника соглащаться на более низкую цену.

Тем не менее, данный способ вполне удобен, реален и является хорошим решением для улучшения жилищных условий.